이지스운용, 독일 트리아논 대출 만기 한달 앞으로…가능한 시나리오 셋

이지스자산운용이 '글로벌부동산투자신탁229호'에 편입한 독일 트리아논 빌딩의 대출 만기가 한 달 앞으로 다가온 가운데 만기 연장 여부에 시장의 관심이 쏠리고 있다.

추가 출자 없인 만기 연장이 불가하다는 게 대주단의 입장이지만 만기 연장, 계약 유보 등 손실을 줄일 수 있는 다른 시나리오도 제기되고 있다.

■ 33% 급락한 트리아논 빌딩…만기 안되면 어떻게?

12일 자산운용업계에 따르면, 이지스자산운용이 '글로벌부동산투자신탁229호'에 편입한 독일 트리아논 빌딩의 감정평가 금액은 지난 8월15일 기준 4억5,300만 유로로 매입 시점 6억7,500만 유로 대비 32.9% 하락했다.

해당 빌딩의 주요 임차인인 데카방크가 2020년 임대차 계약을 연장하지 않은 데다 고금리, 부동산 시장 악화가 겹치면서 가격 하락세가 뚜렷해지고 있다.

펀드 만기를 앞두고 자산 가치가 점차 떨어지자 이지스운용은 해당 빌딩을 매각하기로 결정한 상태다. 다만 시장 악화로 매각 상황이 여의치 않자 일단 펀드의 만기를 2년 연장하며 시간 벌기에 나섰다. 펀드 만기일은 오는 10월 31일에서 2025년 10월 31일로 연장됐다.

펀드 만기 연장으로 일단 급한 불을 껐지만 다음 달 만기되는 대출이 문제다.

이지스운용은 트리아논빌딩 투자를 위해 부동산펀드를 설정해 국내 공모(1,868억원), 사모(1,835억원)를 통해 3,700억원을 조달했다. 펀드를 기반으로 5,000억원의 대출을 받았다.

해외 8개 금융기관을 통해 조달한 5,000억원의 대출 만기가 다음 달 말 도래한다. 만기 때까지 자금을 갚지 못 하면 대주단은 기한이익상실(EOD)를 선언하고 해당 빌딩의 소유권은 대주단에게 넘어간다. 만기 전이라도 이자나 원금의 미지급, 또는 자산가치 하락에 따른 LTV 조건이 미달할 경우에도 EOD를 선언할 수 있다. 따라서 펀드의 만기 연장은 사실상 다음 달 대출 만기를 앞둔 시간 벌기용이란 분석이 나온다.

소유권을 넘겨 받은 대주단은 대출금을 회수하기 위해 해당 빌딩을 시세보다 더 낮은 가격에 팔 가능성도 있다. 물론 그렇게 되면 손실을 감수해야 한다.

■ 만기 연장 또는 계약 유보…손실 최소화 다른 시나리오는?

만기 연장이 현재로선 가장 좋은 시나리오지만 가능성은 높지 않다.

대주단은 만기 연장의 조건으로 700억원+알파의 '추가 출자'를 꺼내든 바 있다. 빌딩 가격의 하락으로 LTV(담보인정비율)가 높아진 만큼 대출의 안정적인 관리를 위해 추가 출자를 통해 LTV를 낮출 필요가 있다는 것. 이미 해당 빌딩의 대출 LTV는 70%가 넘어 EOD 요건을 갖췄다.

하지만 추가 출자 협상은 난항을 겪고 있다. 대주단의 요구에 이지스운용은 150억원의 출자 계획을 세웠으나 사모펀드의 기관투자자들은 출자 의사가 현재로선 없는 상태인 것으로 전해진다. 이에 따라 이지스의 150억원 출자 계획도 일단은 접었다. 이지스운용 관계자는 "현재 투자자들과 협상을 지속하고 있다"면서 "대주단과도 대출 연장건을 논의하고 있다"고 전했다.

다만 가능성이 아예 없는 건 아니다. 대출이 실행됐던 2018년은 저금리 상황으로 대주단 입장에서 현 시점에서 대출을 연장해 줄 경우 '고금리'로 자금을 굴릴 수 있다.

금융감독원도 국내 금융기관의 해외 부동산 대체 투자와 관련해 11일 "EOD가 발생한 사업장의 경우에도 장기 임대계약 등 수익성 유지시 대출 조건조정 및 만기연장, 재구조화(대주 변경, 출자전환 등) 등을 통한 사업 정상화가 가능하다"고 언급하기도 했다.

또 하나 고려해 볼 수 있는 시나리오는 '계약 유보'다. 이는 대출이 만기된 상태에서 이지스운용이 대출금을 갚지 않고 일단 지연 이자만을 내는 방식으로 버티는 것이다. 그 사이 건물이 팔리게 되면 대출금을 갚을 수 있다.

대주단 입장에서 EOD를 선언하고 빌딩 매각에 나선다고 해도 제값에 팔린다는 보장이 없다. 국회 윤창현 의원실에 따르면 2023년 상반기 유럽 상업용 부동산의 거래량은 전년동기대비 60% 감소한 것으로 나타났다.

이에 따라 이지스운용은 대출 연장을 위해 대주단과 협상하거나 연장 불발 시 이른바 계약 유보를 통해 건물 매각을 위한 시간 벌기에 나설 것으로 관측된다.

업계 관계자는 "선순위 채권단 소유권을 가져와서 자산을 매각해 손실을 보는 것보다 액션을 취하지 않고 운용사가 자산을 매각하는 것을 지켜볼 가능성도 있다"고 언급했다.